Smlouva o smlouvě budoucí
§ 1785–1788 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Nejčastěji nezanikne sporem, ale mlčením. Nevyzve-li oprávněná strana druhou stranu k uzavření budoucí smlouvy včas, povinnost ji uzavřít prostě zanikne — nejde o porušení, není co vytýkat a není za co žádat náhradu. Lhůta je ta, kterou si strany ujednaly; neujednaly-li žádnou, je roční. Druhá věc, na které to stojí: soud může obsah budoucí smlouvy určit sám, ale jen z toho, co jste do ní napsali. Vágní znění tedy dokument nezpružní, nýbrž vyprázdní.
Co má smlouva o smlouvě budoucí obsahovat
1. Obsah budoucí smlouvy alespoň obecným způsobem§ 1785 NOZ
Kdo, co, za kolik a za jakých podstatných podmínek. Není to formalita: podle § 1787 může obsah budoucí smlouvy určit soud, ale vychází přitom z toho, co strany ujednaly, z účelu smlouvy a z jejich návrhů.
2. Jednoznačné označení předmětu
U nemovitosti údaje z katastru — číslo jednotky nebo parcely, katastrální území a list vlastnictví. U jednotky nezapomeňte na podíl na společných částech.
3. Cena nebo způsob jejího určení§ 1787 odst. 2 NOZ
Pevná částka, nebo mechanismus výpočtu — například znalecký posudek k určitému dni. Bez ceny ani mechanismu nemá soud podle čeho obsah budoucí smlouvy určit.
4. Lhůta pro výzvu k uzavření§ 1785 a § 1788 odst. 1 NOZ
Do kdy musí oprávněná strana druhou stranu vyzvat. Neujednáte-li ji, platí jeden rok — a jejím marným uplynutím závazek zaniká.
5. Lhůta k uzavření po výzvě a způsob doručení§ 1786 NOZ
Zákon říká „bez zbytečného odkladu", což si každá strana vykládá jinak. Konkrétní počet dnů a prokazatelný způsob doručení výzvy spor předchází.
6. Osud zálohy a změna okolností§ 1788 odst. 2 NOZ
Co se stane se zálohou, nedojde-li k uzavření — a rozlišeno podle toho, na čí straně důvod leží. K tomu ujednání o změně okolností a o povinnosti zavázané strany oznámit ji bez zbytečného odkladu.
Časté chyby
Čekání, až se ozve druhá strana§ 1788 odst. 1 NOZ
Nejčastější konec těchto smluv. Obě strany předpokládají, že závazek trvá, dokud jej někdo nevypoví — mezitím uplyne lhůta pro výzvu a povinnost uzavřít budoucí smlouvu zanikne sama.
Znění typu „strany se dohodly, že spolu uzavřou kupní smlouvu"§ 1785 NOZ
Bez předmětu, ceny a podmínek nemá soud z čeho obsah budoucí smlouvy určit. Právo podle § 1787 pak existuje jen na papíře a zbývá nanejvýš spor o zálohu.
Přesvědčení, že jediným následkem je smluvní pokuta§ 1787 NOZ
Nesplní-li zavázaná strana povinnost, může oprávněná strana žádat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba ve smlouvě určená. Smlouva pak vznikne i bez součinnosti druhé strany — to je hlavní důvod, proč se tento dokument uzavírá.
Neošetřená změna okolností§ 1788 odst. 2 NOZ
Změní-li se poměry natolik, že po zavázané straně nelze rozumně požadovat uzavření, povinnost zanikne. Zavázaná strana to však musí oznámit bez zbytečného odkladu — jinak nahradí škodu. Bez tohoto ujednání se druhá strana dozví o konci pozdě.
Záloha bez ujednání, co se s ní stane
Nedojde-li k uzavření, vzniká spor pokaždé. Ošetřete zvlášť případ, kdy důvod leží na straně budoucího prodávajícího, a zvlášť ten, kdy leží na straně kupujícího.
Smluvní pokuta bez ujednání o náhradě škody§ 2050 NOZ
Bez výslovného ujednání nelze vedle smluvní pokuty požadovat náhradu škody. Přesahuje-li skutečná škoda výši pokuty, rozdíl je nevymahatelný.
Domněnka, že chybějící písemná forma činí smlouvu neplatnou§ 560 NOZ
Písemnou formu vyžaduje jednání, kterým se věcné právo k nemovitosti zřizuje nebo převádí — smlouva o smlouvě budoucí takové jednání není. Písemně ji přesto sepište: bez textu nemá soud podle čeho obsah budoucí smlouvy určit.
Podcenění ověření podpisů u nemovitosti§ 7 odst. 2 zák. č. 256/2013 Sb.
Nejsou-li podpisy na listině pro katastr úředně ověřeny, musí navrhovatel prokázat jejich pravost do 30 dnů od podání návrhu na vklad. Neprokáže-li ji, katastrální úřad řízení zastaví.
Jak si připravit návrh v Právo365
- Vyberte typ smlouvy — Smlouva o smlouvě budoucí.
- Vyplňte údaje o stranách, předmětu a ceně. Povinná pole vás nepustí dál prázdná.
- Projděte si výstup, doplňte označená místa a exportujte do DOCX nebo PDF.
Výstup je pracovní návrh s odkazy na příslušná ustanovení, nikoli hotový dokument k okamžitému podpisu. Před použitím jej doporučujeme nechat zkontrolovat advokátem.
Časté otázky
Do kdy musím druhou stranu vyzvat k uzavření smlouvy?
Ve lhůtě, kterou jste si ujednali. Neujednali-li jste žádnou, do jednoho roku. Po marném uplynutí povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.
Co se stane, když druhá strana odmítne smlouvu uzavřít?
Můžete žádat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Soud vychází z účelu smlouvy, z návrhů stran a z toho, aby práva a povinnosti byly poctivě uspořádány.
Jak podrobná musí smlouva být?
Obsah budoucí smlouvy stačí ujednat alespoň obecným způsobem. Prakticky ale platí, že čím konkrétnější je, tím snadněji ji lze vymoci — soud nemůže doplnit to, co nikde není.
Musí být smlouva o smlouvě budoucí písemná?
Zákon to výslovně nevyžaduje, protože smlouva o smlouvě budoucí sama žádné věcné právo nepřevádí. Bez písemného znění však prakticky nelze prokázat, co bylo ujednáno.
Může se zavázat jen jedna strana?
Ano. § 1785 mluví o závazku „nejméně jedné strany". Musí to však být ze smlouvy zřejmé.
Kdy povinnost uzavřít smlouvu zanikne kvůli změně okolností?
Změní-li se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely, do té míry, že po zavázané straně nelze rozumně požadovat uzavření. Musí to ale bez zbytečného odkladu oznámit, jinak nahradí vzniklou škodu.
Vrací se záloha, když k uzavření nedojde?
Podle toho, co jste si ujednali. Není-li ujednáno nic, řeší se to podle pravidel o bezdůvodném obohacení a spor je pravděpodobný — proto osud zálohy do smlouvy patří.
Můžu vedle smluvní pokuty žádat i náhradu škody?
Jen bylo-li to výslovně ujednáno. Bez takového ujednání smluvní pokuta náhradu škody nahrazuje.
Připraveno začít?
Vyplňte údaje a Právo365 sestaví strukturovaný návrh podle českého práva během několika minut.
Související vzory
- Kupní smlouva — § 2079–2183 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- Smlouva o dílo — § 2586–2635 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- Kupní smlouva na auto — § 2079 a násl. zák. č. 89/2012 Sb.; zák. č. 56/2001 Sb. o podmínkách provozu vozidel
- Smlouva o zápůjčce — § 2390–2394 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Tato stránka má informativní charakter a popisuje obecnou právní úpravu. Neposkytuje právní poradenství ve smyslu zák. č. 85/1996 Sb., o advokacii, a nenahrazuje posouzení konkrétního případu advokátem.